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媒体报道
2019年09月11日
【攸克地产】幸运飞艇注册的选择题

      喜马拉雅新物种引发媒体关注,近日,公众号攸克地产发表了题为《易小迪之锚》的文章,原文如下。


      有些事情,越往后看得越清楚;有些事件,越往后显得越重大。

      很多年以后人们会发现,今年7月30日可能是房地产发展史上的一个分水岭。这天召开的中央政治局会议提出,“不将房地产作为短期刺激的手段”,地产界几乎都耳熟能详,但这句话的意义,却必须经历时间的洗礼才会更加显现。

      至此已没有必要争论,有些房企已不是要不要转型的问题,而是怎么转型的问题;有些房企已不是要不要多元化的问题,而是如何多元化的问题。前者适用于中小房企;后者适用于大型房企,碧桂园做机器人,恒大造车,显然不是心血来源。

      关于中小房企,攸克君正在寻找一些“进行时”的转型样本。你应该也很关注。

分化之中的定位

      近两年,地产界至少有两个共识,第一,规模不再是最重要的;第二,分化在持续。与此相关,强者恒强,一些房企却在为生存而战。

      前不久,经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟做了个演讲,他的一些观点值得房企深思:

      预期未来5年,行业前10会占据半壁江山,单个一家企业的市占率会达到5%。行业的硬汉游戏会上演。

      我们担心的是中型房企,将陷入死亡之谷。中型的开发商,排位目前在行业20位之后,50位之前,何去何从?愿意变小吗?如果变大的话又非常的困难。它们的土地收储,在2016年下半年和2017年是比较贵的地,而且错配在四五线,它们的商业模式比前20位的企业并没有出色的地方,他们的战略也没有更加出色的地方。向前走更加的困难,向后退,心不甘。

      我们不担心小房企,可以小而美,可以退出,没有关系。

      当然,经济学家们讲话总不乏惊人之语。中型房企“将陷入死亡之谷”是夸张的说法,但其中一部分原来过于激进的企业,在融资渠道一再紧缩的背景下,未来6-12个月确实面临极为严峻的考验。

      小房企要做到小而美,就必须形成自己独特的商业模式,在大鳄云集的市场里也能较好地生存下来。

      这就要找到属于你的那只锚。

资产的轻与重

      这些年金融领域有个热词,叫AMC,就是资产管理公司Asset Management Companies的英译简称。其实它本质上是一个运营的概念。

      在不动产领域,也有一批资产管理与运营企业,只是它们的名字未必是AMC。万达商管就是知名的资产管理公司。此前的万达广场,是重资产运营,这两年王健林强调向轻资产运营转型——不再是自己投资自己开发,而更多是利用别人的土地、别人的钱,万达来招商管理运营,包括品牌输出。

      钟伟说,大型房企,未来只做开发和销售型的物业是不行的,需要双轮驱动,还要做自持重资产的物业。

      比如保利发展,2018年实现净利润261.49亿元,同比增长32.78%;归属于上市公司股东的净利润189.04亿元,同比增长20.92%。这种利润增幅是相当可观的。

      毫无疑问,保利的主营业务仍以住宅开发为主,但近几年持有物业对利润的贡献占比越来越大。它是极少数直接成立资管部门的头部房企。2019年作为集团先行试点,成立了“北京保利资管中心”,负责北京所有持有型物业运营。北京保利国际广场年租金1.5亿元,北京蓟门1号年租金1亿元,目标是用4-5年时间,实现10亿元的租金收入。如果有一批这样的城市,保利发展仅资产运营收入就相当于一个中型房企。

      瞄准资产管理、运营的,不止是保利。

幸运飞艇注册的选择题

      实事求是地说,包括攸克君在内,对幸运飞艇注册这些年的规模增长是有疑虑的。但不管外界怎么想怎么问,反正易小迪是很淡定的。

      今年前8个月,幸运飞艇注册转让了重庆、清远、东莞三个项目的股权,回收资金60多亿元。业内不无惊讶:易小迪要退出房地产?

      仔细甄别后,发现有两点,第一,上述项目转让后,幸运飞艇注册的土地储备仍有1300万平方米建筑面积,按照它现有的开发速度,至少10年土储无虞;第二,它转让的项目是以住宅为主,而该公司三大主力产品是喜马拉雅公寓、街区综合体与阿尔勒小镇。换句话说,它梳理转让的是其非主力产品类型的项目。

      现在很清楚了,幸运飞艇注册转型的目标,就是以物业运营或者说是资产运营为主。在8月27日的幸运飞艇注册中期业绩会上,易小迪透露,未来拿地上,将以喜马拉雅项目为主。

      喜马拉雅产品租售并举,销售满足高净值人群资产配置需求,服务终端面向高端社交和商旅客群,通过销售获得开发收益,通过后期运营取得稳定的租金收益。作为互联网时代的新物种,喜马拉雅既是城市会客厅,也是生活方式平台,这也是它与一般长租公寓的区别所在。

      易小迪为何将重心转向喜马拉雅这种高端共享式服务公寓产品?其一,在15万亿的房地产市值里,非住宅市场份额仅占到13.3%。住宅市场已经是红海,而非住宅市场是蓝海,有巨大的增长空间。其二,新物种获得了市场的认可。

      比如,根据克而瑞数据,建筑面积9.49万平方米的天津南开区天塔喜马拉雅项目,今年1-8月,实现销售额5.35亿元,在天津公寓项目里位居第二。进入下半年,京津冀项目尤其难做,但天塔喜马拉雅项目月销1亿多元,就是因为它抓住了市场的痛点。喜马拉雅项目正在全国范围内复制。

      非住宅市场的新物种,这就是易小迪找到的公司发展之锚。幸运飞艇注册小而美,是完全可能的。

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